本港上市發展商債務違約風險令市場擔憂多時，近日終有個案浮面，流動性緊絀情況一直受到關注的英皇國際（0163.HK），上周五晚公布年度業績時披露，截至3月底，有166.05億元的銀行借貸已逾期或違反若干條款，意味已經違約，銀行有可能要求立即償還有關借貸（俗稱Call Loan），故已把該等借貸分類為流動負債。英皇接受本報查詢時稱，集團並無任何回應。 正與銀行協商財務重組 業績通告提及，集團正與銀行協商財務重組，以就計劃達成一致，並密切監察其進展，有信心可按財務重組的時間表，透過出售投資物業籌備充足資金。英皇又指出，將於未來12個月透過出售物業及投資物業的租金，持續加強流動資金及經營現金流量，並透過多種渠道管控行政及經營成本。核數師德勤稱，事件可能會對集團持續經營能力構成重大疑問，故對其業績不發表意見。 有市場人士認為，現市況下即使英皇願意出售資產套現，市場亦未必有足夠承接能力，更大可能是以平價轉售予大股東；而早前市場傳出，銀行界冀與英皇商討債項事宜，惟公司取態未夠積極。 另一市場人士則透露，銀行會否Call Loan難一概而論，一般要視乎銀行與企業的商討進展；若企業計劃重組業務，則要看其進度，不同情況有不同考慮。 有地產分析員認為，相信銀行暫未採取行動，一般如能正常還息都願意續期，但現時銀行不想有太大負擔，因英皇、麗新（0488.HK）及宏安（1222.HK）等有債務及流動性壓力的公司不少，只能盡力支持一部分公司，例如最近就集中為新世界（0017.HK）完成再融資。他估計，現時英皇可以做的事情不多，只能加速變賣資產，並與債權人商討削債。 根據英皇的企業簡報及業績公告，截至3月底，集團銀行借貸166.05億元，全分類為一年內償還的短債，手頭現金僅6.39億元，並已出現淨流動負債130.8億元；其物業組合賬面值353.56億元，包括295.74億元投資物業；賬面值311.85億元的資產已用作銀行融資抵押。 數百億元資產難變賣 現況下變賣資產並非易事，分析員直言，目前持有投資物業容易出事，撇除英皇把資產用作融資抵押，其投資物業難以變賣，因市況長期下行，以往的大手買家可謂全軍覆沒，新晉投資者趁港元拆息低入市，只主打細銀碼物業；英皇手頭上的數百億元資產難即時套現，包括灣仔、中上環及沙田等8座綜合大樓，出售銀碼較細的遊客區舖位亦需時，而澳門即將結束衞星賭場經營，英皇在澳門的酒店也受打擊。 英皇去年3月與11間銀行籌組24.2億元銀團貸款，協調銀行包括交銀香港、東亞及滙豐；參與銀行有中行澳門分行、澳門國際銀行、國泰世華、華僑銀行、建銀亞洲、創興、恒生及永豐銀行。據集團2024年年報，其主要往來銀行還有中銀香港及工銀亞洲。 對於本港房地產貸款問題是否日趨嚴重，有銀行界人士指出，部分企業面對償債困難已一段時間，特別是過去兩年利息上升，對貸款比率高的企業有一定影響，銀行對房地產貸款過去一段時間已轉趨審慎，並作好撥備。 談及其他違約風險較大的發展商，分析員表示，問題並非個別公司過度舉債，而是市況低迷太久令行業大失預算，「食完老本也頂不住整個周期、難以翻身」，麗新可以自救的辦法不多，宏安也好壞參半，億京高位接貨可能潛藏風險，後續發展仍取決於銀行取態，若拆息能維持低於1厘應對市場有利、租金上升及投資者入市，銀行會較願意續期。 他預測，今年下半年或明年上半年周期見底後，銀行將較安心出手，重點是公司能否捱過「黎明前的黑暗」。 Source link

NOVO LAND第3A期推108伙，折實平均呎價11398元，創6期首張價單新低。 財爺日前接受訪問時，形容樓市在現水平穩住，加上物業代理近期大力推廣「供平過租」概念，樓市似乎形勢大好。可惜 NOVO LAND 第3A期首批折實平均呎價創同系6期新低，NOVO LAND「審慎」開價，或與兩項不可抗力因素有關。 下載Yahoo財經APP 美股外幣即時報價 多國新聞任睇 樓市是否達到平穩水平，其中一項「信心」指標是新盤可以「愈賣愈貴」。不過NOVO LAND第3A期推108伙，折實平均呎價11398元，創6期首張價單新低。 至於今批入場開放式單位，折實價299.88萬元，再現「二字頭」售價，定價僅次於3B期入場費298.77萬元，成為NOVO LAND系列第二低入場單位。 今批NOVO LAND開售前，最大風險因素是中東危機，不過美國發動突擊空襲後，特朗普宣布以伊兩國將停火，伊朗總統亦發公開信稱戰爭已告終，這項威脅已暫時消退。NOVO LAND 再次採取平價吸客策略，就可能與本地市況因素有關。 繼海皇粥店後，大班麵包西餅亦宣告全線結業。 第一項不可抗力因素是執笠潮，繼海皇粥店後，大班麵包西餅亦宣告全線結業，全港最大保安公司國民警衛據報亦因老闆退休光榮結業。雖然有分析指港人對結業消息日漸麻木，但執笠消息疊加效應，再加上失業率升至3.5%，難免會判弱大家對經濟前景的樂觀度。 新界上車盤核心客源係用家，用家思考買樓，供唔供得掂是重要考慮因素，要溝淡入市憂慮，開價親民始終是最有效「靈藥」。 屯門公路每當出現嚴重事故，塞車數小時是等閒。 (Photo by TONY AW/South China Morning Post via Getty Images) · South China Morning Post via Getty Images 第二項不可抗力因素是屯門交通問題再浮上水面。屯門月內經歷兩次大塞車，屯門友對塞車慘況固然身同感受，區外客透過社交平台，對「災情」有幾嚴重都印象深刻，故區內外客考慮買屯門樓，勢將加倍檢視交通這項因素。 交通優勢一旦被放大，NOVO LAND 位置上就稍為輸蝕。NOVO LAND 要經輕鐵接駁到兩個屯馬綫站，但兩個輕鐵站田景及建生，與屋苑都有段步行距離。而這兩個輕鐵站等車時間五至八分鐘是等閒事，至於轉搭巴士，塞車問題成為心理關口，用家計入交通因素，或會要求開價有更高性價比。 當然參考以往 NOVO LAND 開售經驗，首批極速沽清後，加推單位都有力提價。在減息憧憬下，今批順利沽清，或可以一再提價加推，屆時就可以繼 Sierra Sea 再次為樓市帶來熱賣好聲音。 Source link

屯門NOVO LAND分6期發展，項目合共提供4585個單位。（資料圖片） 上圖為新地雷霆（左）形容，NOVO LAND第3A期定價屬「壓軸貼市價」。右為陳漢麟。 新盤低開力谷銷情，新地（0016.HK）旗下屯門NOVO LAND第3A期雖然已屆現樓，惟昨天以壓軸一期姿態推出首批108伙，折實平均呎價11398元，創該系列共6期首張價單新低，較約一年前推出的第3B期首批折實均價再低1.7%，折實299.88萬元入場，發展商針對指定17伙3房單位，首度推出720日先住後付計劃吸客。 位於屯門欣寶路8號的NOVO LAND分6期發展，合共提供4585伙，發展商2022年7月起展開該系列銷售，最先推出的第1A期首批折實平均呎價達13188元，其後同年8月登場的第1B期首批折實平均呎價更升至13998元，但此後推出的期數首張價單折實平均呎價反覆回落，當中昨天登場的第3A期折實平均呎價降至11398元，除較去年6月推出的第3B期首批折實平均呎價11598元低1.7%，更創項目6期中首批折實平均呎價新低。 首批108伙售現樓 299.9萬入場 價單顯示，NOVO LAND第3A期首批共108伙，涵蓋開放式至3房單位，實用面積259方呎至686方呎，以2房單位佔65伙或60.2%最多，發展商提供5種付款辦法，其中現金付款計劃享最高15%折扣，整批折實299.88萬至775.62萬元，折實呎價10461元至12589元，折實入場費僅次第3B期，為6期之中首批次低，而第3B期首批折實入場費為298.77萬元。 有別於過往期數，NOVO LAND第3A期以現樓形式發售，發展商針對17伙實用面積600方呎或以上的3房單位，首次推出先住後付計劃，買家認購相關單位在簽署臨時買賣合約時繳付樓價5%作為臨時訂金，其後120天至360天內分階段支付樓價共10%訂金，便可提前入住單位，餘下85%的樓價可在簽署臨時買賣合約後的720天內繳付。 漸進供款 開放式首年每月5000 不過，採用上述先住後付計劃最高只設11%樓價折扣，較現金付款計劃樓價折扣率少4%，按此先住後付計劃計算，該17伙折後售價為775.36萬至812.12萬元，實用面積685方呎及686方呎，折後呎價11319元至11838元。 發展商亦繼續為開放式及1房單位提供漸進式供款計劃，其中開放式單位首年每月供款5000元，而1房首年每月供款6000元，兩者首年均免息，惟第二年起每月供款金額及息率逐步攀升，以開放式單位為例，第二年每月供款升至7000元，利率為銀行同業拆息（HIBOR），封頂息為P減3.25厘（P為5.25厘）。 新地副董事總經理雷霆形容，NOVO LAND第3A期定價屬「壓軸貼市價」，過往數期項目的單位租金及出租率理想，按該期首張價單售價計，收租回報一般可達4厘，對項目銷情充滿信心。 今開示範單位 周五起收票 新地代理執行董事陳漢麟補充，該盤示範單位今天起對外開放，本周五（27日）起收票，最快下周首輪銷售。 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，該盤開價具競爭力，加上已屆現樓，可吸引年輕上車客及長線收租客，預期項目加推具提價空間。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑相信，該盤推出多項付款辦法吸引不同類型買家，首輪銷售勢可沽清。 Source link