香港，一個全球房價最昂貴的前五大城市，正見證最具代表性的地產皇朝「新世界發展集團」陷入空前危機。從光輝歲月到深陷債務泥沼，集團最近再度完成 882億 再融資，然而企業的危機依然存在。新世界面臨的不只是單一企業的困局，更可能象徵著香港人普遍的「房地產信仰」正全面崩塌。以下為綜合整理報導。 從大力擴張到虧損連連，新世界從第三代掌門人手上翻船 過去十年，新世界在第三代掌門人鄭志剛主導下大舉轉型，他將藝術文創文化引入商業地產開發專案，創辦 K11 品牌，投資虛擬資產 Azuki NFT、元宇宙遊戲、零售百貨、保險、醫療甚至香氛開發，包山包海什麼生意都做，他的豪華願景一度獲得市場青睞，也讓新世界公司股價攀升。然而好景不常，自從 2019 年香港人走上街頭抗議反國安法開始，到疫情封城、大陸內地經濟放緩等多重因素下，新世界的營運環境急轉直下。高負債槓桿策略迅速轉為企業風險，截至 2024 年底，新世界的債務與股東權益比高達 95 %，遠超同行。(來源：Bloomberg) 2024 財年，新世界財報顯示歷來最大虧損，虧損近 200 億港幣 （來源：大公報），這是集團自 1970 年成立以來首次出現年度虧損，象徵著地產王朝正式走向衰敗。 新世界變賣資產再融資展開自救 為自救，新世界啟動多輪去槓桿計劃。於出售資產方面，公司已先後出售愉景新城商場、啟德體育園 75 % 權益、數個工廈項目，合共套現超過 77億港幣，這些資金為集團注入部分現金流。 再融資方面，2025年初，新世界成功再融資約 178 億港幣貸款，暫時穩住短期償債壓力。(來源：明報與大公報）；集團最近再度完成 882 億再融資 (來源：香港經濟日報），然而，分析師指出，若房市持續低迷，資產出售難度將進一步提升，變現速度和金額可能無法如預期。 企業傳承危機 除了財務危機，新世界還面臨找不到接班人窘境。原本被視為第三代接班人的鄭志剛於 2024 年卸下執行長一職，其父鄭家純重新掌權。這一舉動打破外界對家族順利傳承的期待，也反映內部對鄭志剛主導的擴張策略出現分歧。 與此同時，其妹妹鄭志雯已負責家族的珠寶與酒店業務，包括紐約凱雷酒店與巴黎克里雍飯店，被外界視為潛在接班人。在企業仍陷於債務壓力與經營風險的情況下，誰將最終接掌新世界，目前尚無定論。 房地產信仰破滅？香港地產業的警訊 新世界的危機，可能只是冰山一角。過去數十年，香港經濟高度依賴地產，形成一套強勢、集中由富豪世家主導的市場結構，地產商透過土地儲備與政策關係創造巨額財富，進一步加強產業集中度。但當今的現實是人口增長停滯、大陸內地移民潮湧現、資金外流、利率高企，讓房地產不再是穩賺不賠的神話。 根據瑞銀 2024 年報告，亞洲近五成的家族企業將在五年內進行世代交接，涉及逾 1兆美元的資產，新世界的困局成為典型範例，讓其他亞洲富豪家族反思如何能保住家產，同時讓接班人領導家族企業。 新世界是否揭開香港房產黃昏序章？ 新世界的危機不僅是企業的警訊，更可能是香港房地產即將全面崩塌的警鐘。過去華人認為有地私有財的核心經濟思維正受到考驗，而傳統華人家族企業的傳承模式也將進入轉型期。